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臺北市稅捐處

都市更新

都市更新
一、都市更新地方稅的優惠為何?
稅目 房屋稅、地價稅 契稅、土地增值稅
現行
規定
  1. 更新期間-
    土地無法使用者,免徵地價稅;仍可繼續使用者,減半徵收。房屋興建中,無需課徵房屋稅。
  2. 更新後-
    地價稅及房屋稅減半徵收2年。
  1. 地主依權利變換取得之土地及建築物,於更新後第1次移轉時,減徵土地增值稅及契稅40%。
  2. 實施權利變換,地主以土地及建築物抵付權利變換負擔者,免徵土地增值稅及契稅。
  3. 地主不願參加權利變換而領取現金補償者,減徵土地增值稅40%。
  4. 實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元,地主改領現金者,免徵土地增值稅。
  5. 因協議不成或土地所有權人不願或不能參與分配,由實施者分配予合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人之土地,視為土地所有權人獲配土地後無償移轉,其土地增值稅減徵40%並准予記存,於權利變換後再移轉時一併繳納。
二、土地增值稅及契稅問與答
Q:地主原有100平方公尺土地,因實施權利變換,需移轉40平方公尺予實施者抵付權利變換共同負擔,其減少之面積要不要課徵土地增值稅,剩下來的土地再移轉有無減免?
地主若以40平方公尺土地抵付權利變換共同負擔,免徵土地增值稅,剩下60平方公尺土地再移轉,可減徵土地增值稅40%。
Q:地主如果參與都市更新,後來又不想參與分配土地及建築物,有無稅負問題?
地主不願參加權利變換而領取現金補償,其原持有之土地應移轉予實施者,其土地增值稅可減徵40%。
地主依權利變換分配結果獲配2.5間房地,其中0.5間賣給實施者,是否須課徵土地增值稅及契稅?
0.5間之土地持分,可依都市更新條例第46條第 5 款規定,免徵土地增值稅。至0.5間房屋持分仍需課徵契稅,可減徵40%。
Q:地主以權利變換方式辦理都市更新,獲配房地面積比應分配少,還要自己申報土地增值稅及契稅嗎?
由實施者檢具經都市更新主管機關釐正之權利變換分配結果清冊及相關資料,向主管稅捐稽徵機關申報,毋須由地主申報。
Q:合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人獲配之土地,如何課徵土地增值稅?
由實施者將土地所有權人應分配之土地,依法分配予合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人,視為地主獲配土地後無償移轉,其土地增值稅可減徵40%並准予記存,於合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人再移轉時,一併繳納。
三、地價稅及房屋稅問與答
Q:地主參與都市更新享有地價稅減免期間為何?
都市更新事業計畫發布實施後,都市更新事業實際施工期間,即自開工之日起至發給使用執照止,若土地無法使用,可以免徵地價稅。
Q:都市更新後地主獲配之土地及建築物,地價稅及房屋稅減半徵收期間自何時起算?是否須由地主提出申請?
  1. 依都市更新條例第46條及該條例施行細則第22條規定,更新地區內之土地及建築物,於更新後,地價稅自使用執照核發日的次年起減半徵收2年;房屋稅自使用執照核發日的次月起減半徵收2年。
  2. 由實施者檢附相關資料向主管稅捐稽徵機關申請依法辦理。


Q:都市更新後房屋稅如何計算?
房屋稅計算式為:
房屋稅=房屋現值×稅率
房屋現值=核定單價×面積×(1-折舊年數×折舊率)×路段率
一般房屋核定單價=標準單價×(1±各加減項之加減率)±樓層高度之超高或偏低之加減價額
高級住宅核定單價=
標準單價×(1+所處街路之路段率或固定率120%±各加減項之加減率)±樓層高度之超高或偏低之加減價額
【固定率120%係自106年7月1日起實施】


Q:都市更新後的房屋稅會變成多少?
為服務民眾簡易試算房屋稅,本市稅捐處已於106年5月1日建置「房地稅額e化查詢平台」(網址:https://www.services.tpctax.gov.taipei/ihlPortal.php),民眾可至該平台試算房屋稅額,並將稅額乘以50%,即可估計都更後2年應納之稅額。
Q:都市更新前後房屋稅差異原因?
  1. 都市更新的目的係透過重建或改建方式,不僅可讓民眾以舊屋換新屋,解決老舊房屋在結構安全上的疑慮,並增加無障礙設施及電梯設備等功能,大幅改善居住環境及品質,故都市更新後可擁有新建房屋之安全性及便利性,相關的公共設施亦增加,明顯提高房產的價值。而影響更新前後房屋現值的主要因素:房屋標準單價、面積及折舊標準。
  2. 都市更新前房屋多屬5層以下的低層數、磚造、加強磚造或鋼筋混凝土造等公寓型態的老舊房屋,經歷年數至少20年以上,但更新後的新建房屋,因享有政府提供容積奬勵優惠,興建後多屬鋼筋(骨)混凝土造的高層數大樓,故新舊房屋因評價的構造、總層數、折舊率、經歷年數及面積等要件不同,且新屋多屬大廈式房屋,適用較高房屋構造標準單價,致新屋與舊屋的房屋稅稅額差異大。


Q:106年7月以後完成都市更新之房屋,房屋稅有何不同?
房屋稅可適用自106年7月1日起之6年緩漲方案,即107、108年開徵的房屋稅,以7折計算;109年、110年以8折計算;111年、112年以9折計算。