每平方公尺申報現值或公告現值 | × | 該宗土地面積 | × | 移轉持分 | = | 申報現值總額 | 20,000元 | × | 100平方公尺 | × | 1 / 2 | = | 1,000,000元 | |
每平方公尺原地價 或前次移轉申報現值 | × | 該宗土地面積 | × | 移轉持分 | × | 物價指數 | = | 按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值總額 | 5,000元 | × | 100平方公尺 | × | 1 / 2 | × | 150% | = | 375,000元 (b) | |
申報現值總額 | - | 按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值總額 | - | 已繳工程受益費、土地重劃費用、土地改良費用、捐贈土地公告現值 | = | 漲價總額 | 1,000,000元 | - | 375,000元 | - | (20,000元 + 30,000元) | = | 575,000元 (a) | |
漲價倍數 | = | (a)漲價總額 575,000元 | (b)原地價總額 375,000元 | | = | 1.53 | 自住用地稅率一律 10% | |
修正後一般土地稅率速算表 持有年限∕稅級別 | 20年以下 | 20年以上 | 30年以上 | 40年以上 | 漲價倍數 < 1 | a × 20% | a × 20% | a × 20% | a × 20% | 漲價倍數 ≧ 1 < 2 | a × 30% - b × 10% | a × 28% - b × 8% | a × 27% - b × 7% | a × 26% - b × 6% | 漲價倍數 ≧ 2 | a × 40% - b × 30% | a × 36% - b × 24% | a × 34% - b × 21% | a × 32% - b × 18% | 備註:a:土地漲價總數額 ;b:原規定地價或前次移轉申報現值(按物價總指數調整後之總額) | |
設本例土地於70年11月1日取得,於94年2月3日出售,漲價倍數1.53,持有期間達21年多,依上述稅率速算表,其應徵稅額計算公式如下:土地漲價總數額×稅率(28%)-按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值 × 8% = 查定稅額 | (甲)一般用地:575,000元 × 28% - 375,000元 × 8% = 131,000元 | (乙)自住用地:575,000元 × 10% = 57,500元 | |
加減徵規定 查定稅額 | (1) | 經重劃後第一次移轉減徵 40% | | 減徵稅額 | 一般用地:131,000元 × 40% = 52,400元 | | 自住用地:57,500元 × 40% = 23,000元 | | (2) | 政府徵收公共設施保留地一律免徵。 | |
增繳地價稅之計算(抵繳稅額不超過查定稅額 5%) | (1) | 土地所有權人在持有土地期間,經重新規定地價者,其增繳之地價稅自重新規定地價起(按新地價核計之稅額),每繳納1年地價稅抵繳該筆土地應繳土地增值稅稅額1%(繳納半年者,抵繳0.5%),但以不超過應繳增值稅總額5%為限。 | (2) | 本例係於70年11月1日購入土地,自76年7月1日重新規定地價起,於94年2月3日出售,可抵繳土地增值稅總額5%。 | | (甲) | 一般用地:131,000元 × 5% = 6,550元 | (乙) | 自住用地: 57,500元 × 5% = 2,875元 | | |
查定稅額 - 重劃減徵稅額 - 增繳地價稅 = 應納稅額 | (甲) | 一般用地: 131,000元 - 52,400元 - 6,550元 = 72,050元 | (乙) | 自住用地: 57,500元 - 23,000元 - 2,875元 = 31,625元 | |
◎ 土地增值稅減半徵收自91年2月1日生效,實施3年至94年1月31日屆滿後,經立法修正調降一般土地增值稅稅率為20%、30%、40%,且對於長期持有超過20年以上的土地給予減徵優惠,自用住宅用地稅率則維持為10%,並自94年2月1日起生效實施。適用原則: - 土地移轉案件屬一般合意移轉及形成判決以外之判決移轉者,應以申報日為適用新舊法規之基準日。
- 土地移轉案件係經法院判決且屬形成判決者,應適用判決確定時之稅法規定。
- 土地移轉案件係經法院拍賣者,應適用拍定日時之稅法規定。
- 於減半徵收期間訂約或判決確定,並於訂約或判決確定之日起30日內申報,縱申報日已逾減半徵收3年之末日,仍適用減半徵收之規定。
| ◎ 土地所有權人出售土地,若符合下列規定,可申請按自用住宅用地稅率 ( 10% ) 計徵土地增值稅: - 都市土地面積未超過3公畝部分,非都市土地面積未超過7公畝部分。
- 土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
- 出售土地於前1年內無供營業使用或出租者。
- 出售土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有為限。
- 自用住宅建築工程未滿1年者,其建物之評定現值不及所占基地公告土地現值10%者,不適用之。
- 土地所有權人依自用住宅用地稅率繳納土地增值稅以1次為限。
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